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贵阳市民应警惕开发商偷换概念致房产证办理受阻

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  很多市民在买房后,基本上都会问开发商:“我的房产证什么时候能办下来?”房产证的意义就是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。上述权利只有在所有人依法向政府房地产行政主管机关进行产权登记并领取了房屋产权证书之后方才正式生效,受到国家法律保护。从根本上来说,在没有拿到房产证之前,购房者还不能算是该房产法律意义上的拥有者。只有取得房地产权证后,购房者才对所购房屋拥有了所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。

  可见,房产证是何等重要,而在贵阳市,房产证迟迟办不下来的情况屡见不鲜,本期新华有约邀请到贵阳黔坤律师事务所的贾倞律师就导致房产证办理受阻的其中一个因素进行分析。

  房产证办理需要首先取得大产权证

  贾律师说:“业主的房屋产权证俗称为‘小产权证’,开发商在取得‘大产权证’后,才能办理买房人的‘小产权证’。”

  “大产权证指的是开发商开发的房地产项目竣工后,应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记,由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测,待勘测数据确定之后,权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价,审核该项目是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后,才能确认产权,颁发房屋所有权证,即俗称的开发商的‘大产权证’。”

  “对房开公司来讲,他们只是负责办大产权,小产权证的责任人是业主,房开公司把大产权办下来,那么业主就可以拿身份证等相关证件就去办理房产证,等于是只要有大产权,剩下的事情就和房开公司没有什么关系了,业主需要的就是房开公司要承诺:什么时候可以把大产权办下来。”

  房开商偷换概念 业主权益受损

  贾律师就这个问题举了个例子:“在贵阳某楼盘,当时合同上有约定房开商什么时候给业主办证,‘取得大产权证后180个工作日’。

  贾律师指出:在这样的约定下,开发商是永远不会违约,因为他约定的是办了大产权后多少个工作日办小产权证。但是,大产权证合适能办下来是未知的。

  如果按照合同约定的话,房开商不给业主办理房产证也永远都不会违约,因为房开公司知道,自己可能很长时间都办不了产权证,老百姓如果不清楚,签了这样的合同,可能一年两年三年甚至更久都拿不到产权证,但是房开商还不用承担违约责任。”

  这属于约定不明,老百姓要的是什么时候办理小产权,我们在给业主进行维权的时候以这点为契机。最后达成了和解,约定开发商必须要在一段时间内把大产权办下来。”

  法律规定

  对此,记者查阅了相关法律规定。

  法院2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条对此规定了三个方面的内容:第一,双方在签订买卖合同时,书面约定了购房人取得房产证的具体时间,如果由于开发商的原因到期购房人没有取得房产证,开发商要承担违约责任,如果双方在合同里约定了具体的违约责任,按其约定;如果只约定了时间,而没有约定违约责任,购房人可以按照已付购房总额要求开发商支付利息,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。房地产律师建议购房人是约定具体的违约责任,实践中一般是按照每天支付已付房屋总价的万分之二至万分之五,越高对购房人越有利,因为这样不仅购房人可以获得更多的赔偿,而且计算依据明确,对开发商也起着有效的约束作用。

  第二,如果双方在签订合同时没有约定,购良人取得房产证的具体时间,该房屋若是—预售房,也就是通常所说的期房,按照解释的规定,自房屋交付使用之日起90日内,购房人应取得房产证,如果因为开发商的原因致使购房人没有取得房产证,即使合伺没有约定违约责任,开发商也要支付相应的房价款利息。这里所说的房屋交付的标准就是开发商交钥匙的时间。

  第三,如果购房人在签订购房合同时,该房屋已经竣工成为现房,按照解释的规定,自合同订立之日起90日内,购房人应取得房产证,如果因开发商原因购房人没有取得房产证,同样要支付相应的利息。同时,解释的第19条规定:“商品房买卖合同约定或者按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”